2013年8月22日木曜日

住宅診断が住宅の売買価格に影響するか

住宅診断サービスに関して、以下のようなご質問を頂くことがあります。

「建物の価値がいくらぐらいかわかりますか?」
「診断結果によっては売買価格の値下げ交渉ができますか?」

残念ながら、建物の価格に対して、住宅診断の結果を反映させるような慣習は今の日本にはありませんし、また反映させるとしてもその方法(計算式など)も確立しておりません。

これは新築住宅でも中古住宅でも同じです。新築の場合は価格に反映させるというよりも、補修義務に基づいて補修してもらうべきですので、あまり売買価格との関係は考えるべきではないかもしれません。

中古住宅の売買においては、そもそも総額のうち建物の価格がいくらであるかも不透明なことが多いです。買主も土地と建物代金の内訳を気にしていない方も多いようです。

また、住宅診断を実施した結果、建物の状態が悪かった場合に値下げ交渉をされるのは、個々の判断で自由にされても良いと考えますが、現実的にはあまり受け入れられないことが多いと予想されます。

建物の売買価格は、本来であれば個々の建物の状態に応じて判断され、取引されるべきだと個人的には考えますが、実際に価格に反映されているのは部分的なものだけです。例えば、リフォームして綺麗であれば、そのリフォーム代金の上乗せ分は認められていることが多いです(買主も納得しやすいようです)。

ただ、不動産仲介業者や買主、そして売主も気づいていない建物の問題点や良い点があっても、これが価格に反映されていないことが多いわけです。

繰り返しになりますが、建物の価格に建物の状態はほとんど反映されていません。一方で、同じ築年数でも建物の状態が良いものもあれば悪いものもあります。

あなたなら、どちらの物件を購入したいと考えますか?

もちろん、建物の状態が良い方ですよね。本来ならば、これが住宅流通市場に影響して自然とそういった物件の価格が上がってもよいのですが、当事者が建物の良し悪しに気づいていないために価格に影響していないわけです。

買主の立場で見れば、「築年数の割に建物の状態の良いものを買えばお得」だと言えますし、逆のパターンであれば損だと言えますね。

住宅診断をしても、まだまだ価格交渉に活用しづらいですが、損得の判断には使えるかと考えます。ご利用の目的は様々ですが、このことも1つのご利用判断の材料としてみてください。

これだけ住宅診断が普及してきているので、近い将来は住宅診断の結果が売買価格に影響する市場が自然と構成されてくるかもしれません。そうなったときには、より一層、住宅診断をする会社の第三者性が大事になりそうですね。価格つり上げのための売主側の診断も出てきそうですから。


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