2013年1月26日土曜日

売買契約書:不動産業者と買主の立場の違い

ここのところ、売買契約書チェックのご依頼が多いです。

多くの場合、契約日が直前に迫っているため、対応にはスピードが求められます。契約前のご依頼は、住宅の診断・検査もそうなのですが。

ただ、明るい時間に現場へ行って診断しなければならないサービスと違い、夜間にゆっくりチェックできるので、書類のチェックは急であっても対応しやすいですね。

夜はゆっくりお酒でも飲みたい時間ではありますが(-_-;)

売買契約書や重要事項説明書のひな形は、業界団体で用意している書式を利用している利用していることが多く、元々記載されている条項そのものに問題があることは少ないのですが、全体のスケジュールや特約、特記事項、備考などに買主不利の内容が入っていることがあります。

そして、意外と多いのが、業界団体で用意している書式の一部をオリジナル化(不動産業者が変更)している箇所がある契約書類です。そして、そういった場合には、売主に有利な内容となっていることがあることを知っておいてほしいです。

また、備考欄などに「承諾事項」が記載されていることが今では当然になっています。その承諾事項は、買主が理解し承諾した上でその住宅を購入したとするものですので、買主は本当に理解しておかなければ、後々後悔することもあります。

この承諾事項には、不動産業者側の手抜きも多く、その物件に該当しないこともとりあえず全部載せておこう、と考えている会社も少なくありません(問題とはなりませんが)。

たとえば、「越境物がある場合には・・・・」「隣地との境界線から外壁までの距離が50cm未満の場合には・・・」などといったことです。これらは、いずれも大事なことですので、全ての契約書に一律に記載するのではなく、個々の物件に合わせて必要な場合にのみ記載してほしいものです。

住宅の買主にとっては、ただでさえ難しい売買契約書を余計にややこしくしています。「充分に理解して購入してください」ということを本気で考えてない証かな、と感じています。

特に、完成済みの新築住宅において、「○○○○の理由により工事が変更となり、設計図書や仕様書と異なる場合があります」という記述は注意したいところです。完成しているのであれば、図面等の資料との相違箇所・変更点は買主へ知らせるべきことです。それを「異なる場合があります」とだけ書いているのはなぜでしょうか?

記載している目的が、クレームを減らす、またはクレームに有利に対応することにあるからです。

買主にとっては変更内容を知りたいのですが、売主はクレームのことを考えているので、このような対応方法になるのでしょう。こういったときには、実際に変更があるのかどうか、あるならばどういったものであるかを聞いておかないといけません。


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